积极信号初现 基金“热议”地产政策优化

　　2月9日，芜湖市政府在限购框架下刺激房地产行业，引起了上周四、周五房地产、建筑建材、机械设备等行业股票上涨，地方政府房地产政策的优化亦成为整个市场关注的焦点。

　　在部分基金投研人士看来，地方房地产政策的变化已成为整个市场的重要焦点，或将对房地产板块甚至整个市场产生影响，值得持续关注。虽然房地产行业基本面尚未见底，但市场环境的变化将逐步托底基本面，并抬高地产行业的估值水平及股价。基于上述预期，基金进一步加仓超配地产股。

　　地方房产政策变化成焦点

　　安徽芜湖市上周下发的一份关于房地产的通知成为资本市场关注的焦点。新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平米以下的等条件的购房者均给予特定补贴。

　　对此，海富通基金投研人士认为，地方房地产政策的变化已成为整个市场的重要焦点，或将对房地产板块甚至整个市场产生影响，值得持续关注。在目前流动性释放的背景下，短期市场的利空因素较为有限，2月份行情在一定程度上仍将值得期待。

　　天治基金宏观策略分析师寇文红认为，在目前这个时点上，利空利多相互交织，大盘可上可下，应该根据芜湖房地产政策的未来走向来判断短期大盘走势。

　　值得注意的是,多家机构认为,本次事件与此前的佛山“限购令”放松(后来被紧急叫停)仍存在本质差别。如海通证券就表示，佛山事件属于地方政府对原有中央指导政策的直接取消，其根本意义在于放松地产调控。芜湖本次加大购房补贴力度属于在原有政策基础上的优化。从本质上而言，并没有违反中央对地产的调控方向。因此，从实质层面看芜湖新政策与此前上海、北京提高普通住房标准属于同一层次。但是，与上海、北京不同的是芜湖补贴政策对房地产的支持力度更直接、更有效。

　　“随着房地产成交萎缩的局面出现，已经影响到了部分地方财政的统筹规划，地方推动土地收入增加的需求将使得相关政策充满博弈性。”海富通基金认为，结合央行此前表示满足首套房贷款需求以及芜湖房地产新政的推出，表明调控或将从“一刀切”转向“有保有压”。和之前几次地方城市政策松动未果的情况不同，本次芜湖政策针对的是刚性需求，各种补贴加在一起也相当于小幅度降价的效果;而其对刚需的支持很大程度上契合了当前的调控新思路，也将是其他城市调整政策的一个方向。未来，地方性政策松动或将从二、三线城市开始蔓延;而核心的如限购、二套房贷等中央政策现在仍处观察期。

　　事实上，近期住建部、央行对房地产表态有明显变化。相关表态已从过去强调“坚持调控不动摇”，转为同时要求“支持普通住房建设和首次购房贷款需求”。海通证券认为，芜湖本次扩大对普通住房补贴力度，本质上与中央部门近期精神相一致，并没有触及中央调控底限，不能理解为市场放松，更准确的理解应该仍是政策优化。

　　基金提前超配地产股

　　虽然房地产行业基本面尚未见底，但是在部分基金投研团队看来，市场环境的变化将逐步托底基本面，并抬高地产行业的估值水平及股价。基于上述预期，基金进一步加仓超配地产股。

　　本轮的房地产调控始于2009年9月，直到2011年的9月，调控效果开始显现，销售萎缩，房价下跌，到2012年的春节，销售数据已经极为惨淡，土地市场也降至冰点。

　　有意思的是，本轮房地产调控开始之际，基金就纷纷减仓房地产。据申银万国基金分析师测算，2009年3季度，基金对地产的配置由此前的超配转为低配，而低配的状态一直持续了7个季度，一直到去年2季度，基金对地产的配置才再度转为小幅超配。去年4季度，随着地产调控效果进一步体现，基金再度加仓地产，超配比例已超过1个百分点。

　　上述数据采用的是自由流通市值对配置比例进行的计算，由于自由流通市值是在流通市值中剔除掉持有股份数超过5%的大股东及其一致行动人持有的市值，即A股市场真实的流通市值概念，因此更具有代表性。事实上，从最近一个季度市场的运行来看，房地产板块获得了明显的超额收益。

　　据天相统计数据，截至2011年4季度末，62只基金的房地产配置比例高达10%，其中，包括方达精选、易方达科翔、中海量化策略、中欧小盘、中海环保、富国天瑞和上投优势等在内的7只基金房地产配置比例超过了20%，最高的上投优势去年4季度末房地产的配置比例甚至达到了55.48%。

　　不过，基金对于地产股的分歧依然不小，截至4季度末，仍然有多达127只股票方向投资基金对于地产股是“零配置”。但今年以来，基金对于地产股的关注度明显开始上升，据今日投资财经资讯有限公司2012年1季度基金经理调查结果显示，多数基金经理预期2012年A股市场投资回报为正，对大盘蓝筹股关注度有所提升，未来6个月，52%的被访者看好金融、地产股。

　　有望获取绝对收益

　　近期地产板块表现突出，部分基金投研人士认为，地产股的估值修复行情仍将继续，但受销售影响近期地产估值大幅提升仍存压力。不过，在部分基金投研团队看来，2012年房地产销售并没有市场预期的那么悲观，即使没有趋势性机会，也能通过波段操作，获取绝对收益。

　　根据权威机构的预测，2012年新增贷款不低于8万亿，诺德基金一位基金经理表示，据此测算按揭贷款极有可能超过2011年，这意味着房地产销售并没有市场预期的那么悲观。在其看来，即使没有趋势性的机会，也能通过波段操作，获取绝对收益。

　　上投摩根中国优势基金经理杨安乐认为，2012年房地产行业供大于求的矛盾将进一步加剧，房价有可能明显下跌。与此同时，保障房全面施工，房产税等长效抑制投资投机性需求的措施将会进一步加大试点范围，这将长期压制房价。这样，多层次房地产保障体系将逐步建成，房地产将回归其消费品与民生功能，调控也将取得实质性的成果。届时房地产行业的估值压力将会明显减小，板块也会逐步企稳。

　　上述诺德基金经理认为，对于地产股的投资，一是要关注宏观货币信贷实际宽松和地方政府自主决策政策的局部放松。2012 年上半年将有越来越多的城市提高公积金贷款额度，可以提高刚需楼盘的购买力;也会有越来越多的城市提高普通住宅标准，变相降低营业税和契税，刺激销售。

　　二是基本面的改观，二、三月份有望迎来一波销售小高峰。因今年一月份节日较集中，开发商大都将推盘后延至二、三月份，同时，为了迎接旺季的到来，开发商将展开一波比较集中的降价促销。伴随着价格调整及按揭信贷投放力度增加，需求将随之增强，从而带动销售反弹。因为一月份基数极低，二、三月份的环比增幅可能会比较可观，因此有可能带动股价上行。

　　此外，中投证券认为，地产板块短期估值将持续纠偏，之后估值提升需要看放松后成交量回升效果。而银河证券则认为，2012 年1季度，房地产板块将受益于信贷微调宽松和投资增速筑底带来的积极变化。当前仍是布局地产行业的好时机，积极信号不断出现，行业面临的大环境在逐步量变中，建议投资者选择以上周转率高，业绩有保障的地产公司。